Что такое продажа прав аренды (недвижимость). Что такое ППА? Переуступка прав аренды Что такое ппа аренда

Многие юридические лица арендуют для своего бизнеса нежилые помещения. Но, может возникнуть такая ситуация, когда нужно уступить своё право аренды нежилого помещения, третьему лицу.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Как правильно это сделать?

Суть соглашения

Переуступка представляет собой передачу права владения или пользования любым объектом недвижимости.

В данном случае, суть сделки заключается в том, что арендатор, по каким-либо причинам, не может больше выплачивать арендную плату своему арендодателю за данное нежилое помещение.

Он может принять решение, получив предварительно письменное согласие собственника данного помещения, уступить право аренды третьему лицу.

Такая сделка очень напоминает субаренду нежилого помещения. Разница лишь в том, что при субаренде плату за пользование помещение получает арендатор, а потом он же выплачивает арендную плату собственнику.

При переуступке прав аренды, арендная плата вносится напрямую собственнику помещения, минуя арендатора.

Законодательная основа

Вне зависимости от предмета договора, переуступка является юридической сделкой гражданского характера.

Нормы и параметры заключения сделки регулируются гражданским законодательством — — .

Так как переуступка, по своей сути, является субарендой, то не стоит забывать и о нормах ГК РФ, в которой указаны основные права и обязанности арендатора.

Если нежилое помещение принадлежит государству, то пересдать его можно только, проведя соответствующий аукцион. Правила проведения торгов приведены в Закона .

Возникающие нюансы

У сделки по переуступке права аренды на нежилое помещение, есть несколько нюансов:

Есть возможность оформить в аренду понравившийся объект недвижимости	и сделка может быть как долгосрочной, так и краткосрочной
Если договор заключается на срок более 1 года	то необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре
Если предметом сделки является государственное имущество	то необходимо выиграть аукцион
У нового арендатора есть возможность оформить договор на льготных условиях	такое возможно, если первый арендатор имел особые отношения с собственником помещения, и ему были предоставлены особые условия для заключения договора аренды
Если речь идёт о государственном или муниципальном имуществе	то расценки на аренду намного ниже, чем при аренде коммерческой недвижимости
Договора переуступки можно заключить	если владелец помещения даст своё письменное согласие

Видео: продажа прав аренды нежилого помещения. Часть 1

Переуступка прав по договору аренды нежилого помещения

Заключить сделку по переуступке права пользования нежилым помещением можно довольно выгодно, если предметом договора является государственное имущество.

Но, прежде стоит выиграть аукцион, который проводится в соответствии с правилами, прописанными в Законе № 135-ФЗ.

Сделка может быть довольно выгодной, так как расценки на недвижимость, которая принадлежит государству несколько ниже, нежели расценки на помещения коммерческой направленности.

Даже выиграв аукцион, новый арендатор помещения не может пользоваться им в полном размере, если он не получит письменного соглашения с владельцем помещения.

Согласие должно быть оформлено письменно, с указанием всех необходимых реквизитов.

Физическим лицом

Аукцион нужно проводить в следующих случаях:

Если имущество является государственной или муниципальной собственностью.
Если обеими сторонами сделки являются юридические лица.

Если сторонами сделки являются граждане, то проводить аукцион не нужно. Достаточно достичь соглашениям между собой относительно нюансов предстоящей сделки.

Соглашение достигается путём подписания обычного договора переуступки, где предметом сделки является именно право пользования предоставляемым помещением.

Договор может быть заключён на любой срок, который будет удобен сторонам сделки.

Но, так как речь идёт о недвижимом имуществе, то договор подлежит обязательной регистрации, если он заключается на срок, превышающий 1 год.

Стороны в договоре досконально прописывают все пункты, особое внимание уделяя правам и обязанностям сторон, их ответственности друг перед другом, а также перед нежилым помещением.

Порядок оплаты, способы расчёта и сумма арендной платы является обязательным условием договора. Без этих пунктов договор не будет считаться действительным.

Договор подписывается обеими сторонами сделки, указывается полная информация о них, а также об объекте недвижимости, на который и переуступают право аренды.

Выгоды от сделки

Сделка по переуступке права пользования нежилым помещением довольно популярна на сегодняшний день.

Дело в том, что она выгодна для обеих сторон. Выгода заключается в следующем:

Новый арендатор может взять в аренду по переуступке	именно то помещение, которое ему подходит для дальнейшего развития бизнеса
Стоимость аренды по договору переуступки может быть несколько ниже, нежели при прямой аренде	дело в том, что основной арендатор мог заключить договор с собственником помещения на особых или льготных условиях. Тогда и новый арендатор имеет право на такие же условия
Сделка может быть заключена на срок, который выгоден обеим сторонам	как показывает практика, оптимальный срок переуступки аренды — 5 лет. За это время арендатор так «раскручивает» свой бизнес, что может купить себе собственное помещение под офис или для других коммерческих целей. А собственник получает хорошее вознаграждение

В зависимости от целей переуступки прав на арендованное имущество, могут быть и другие моменты, которые выгодны для обеих сторон.

Как нужно действовать

При заключении любой сделки нужно соблюсти определённый порядок действий. Сделка по уступке права пользования помещение не исключение.

Чтобы договор был заключен правильно, и не возникло обстоятельств для признания его недействительным, нужно соблюсти определённый порядок действий:

Сперва, три стороны сделки должны встретиться и обговорить условия будущей сделки	и если стороны пришли к обоюдному соглашению, то необходимо подать заявление в соответствующую комиссию с просьбой разрешить арендатору уступить своё право третьему лицу
Если комиссия выносит положительное решение	то стороны заключают между собой трехстороннее соглашение
В решении комиссии указано, что обязанность по организации торгов возлагается на арендатора	правила и форма организации торгов указаны в ГК РФ и в Законе № 135-ФЗ
В решении комиссии также указывается множество сопровождающих обстоятельств, без которых уступка права аренды не будет разрешена	арендатор готовит всю необходимую документацию, и проводит торги в виде конкурса или аукциона
То лицо, которое выигрывает аукцион или конкурс	(посредством предложения самой высокой цены за аренду или другими параметрами), получает права арендатора и затем заключается договор уступки права аренды

Как уже упоминалось, торги могут быть проведены посредством конкурса или аукциона. Аукцион выигрывает тот участник, который предложит максимальную сумму арендной платы.

Конкурс же выигрывает тот участник, который, по решению специальной комиссии, предложит наиболее оптимальные условия.

Чаще всего, как показывает практика, проходит именно конкурс. Хотя арендатору проще провести аукцион.

Сложность конкурса заключается в том, что арендатору необходимо:

формирование компетентной конкурсной комиссии;
управление всеми делами, которые, так или иначе, связаны с организацией и проведением будущего конкурса.

Комиссия принимает своё решение, опираясь на параметры проведения конкурса. Когда решение будет принято, комиссия должна подготовить все необходимые документы, необходимые для заключения соответствующего договора.

Обязанность по оповещению участников будущего конкурса «ложится на плечи» организатору, то есть арендатору.

Именно она разрабатывает критерии отбора участников, и именно он должен позаботиться о том, чтобы за 30 дней до даты проведения конкурса, объявление об этом было дано в соответствующих СМИ.

Когда определиться победитель, с ним будет подписано соответствующее соглашение на уступку права аренды.

В этой статье сказано, что дарение коммерческих предприятий и прав на них запрещено. Договор подписывается обеими сторонами, и регистрируется в Росреестре.

Для этой процедуры необходимо подготовить следующие документы:

Копии публикаций, которые были даны арендатором в соответствующих СМИ.
Документы о проведённом конкурсе.
Подготовленное и подписанное соглашение.

Если у сотрудников Росреестра не возникнет вопросов относительно проведения конкурса и подготовленных документов, то регламентный срок исполнения услуги по регистрации договора около 30 дней.

Оценка стоимости

Чтобы назначить адекватную арендную плату, необходимо провести оценку стоимости уступаемого имущества.

Для этого необходимо пригласить частного независимого оценщика или обратиться в соответствующую фирму.

Но, и у частника, и у фирмы должен быть действующий допуск СРО. Только при наличии этого документа заключение будет считаться компетентным.

На результат оценки влияют несколько факторов. Наиболее «популярные» из них:

Заключение соглашения

Главное — правильно заключить сам договор. В нём необходимо прописать все условия, при которых сделка будет действительной.

В договор должны войти следующие положения:

Ответственность сторон

Этот пункт обязательно должен быть в договоре на уступку права аренды. Здесь прописывается та ответственность, которую несут обе стороны сделки за нарушение условий данного договора.

В этом пункте необходимо прописать:

Если дело доходит до суда, то иск необходимо подавать в Арбитражную судебную инстанцию, которая и будет рассматривать иск по существу.

Если же суд вынесет решение не в пользу арендатора, то с него будут взысканы расходы, которые стали следствие нарушения им того или иного условия действующего договора.

При особых и грубых нарушениях, с нового арендатора даже могут быть взысканы расходы, которые были понесены прежним арендатором на проведение конкурса или аукциона. Но для такой меры, нарушения договора должны быть очень серьёзными.

В предпринимательской практике в современном мире встречается такое понятие как продажа прав. Права на аренду и использование имущества не исключение. Под сделкой понимают продажу права аренды другому лицу за плату. Нередко её смешивают с субарендой, когда арендатор передает права аренды еще кому-то.

При продаже появляется другой арендатор , старый арендатор уходит из обязательства;
При продаже прав переходит полностью весь объем прав и обязанностей на приобретателя аренды;
Субаренда существует за счет договора между арендатором и владельцем имущества, в рамках договора аренды . Субаренда может запрещаться, нуждаться в разрешении, так и возникать на основе решения исключительно арендатора;
Если прекращается договор аренды, прекращается автоматически и субаренда , субарендатор несет ответственность перед арендатором, тот же отвечает перед владельцем имущества.
Продажа прав, скорее всего, становится для владельца имущества фактом, владелец имущества или принимает сделку или остается без арендатора. Если и предусматривается возмещение ущерба за ранний отказ от аренды, он все равно не покроет всех убытков.

Преимущества ППА для арендатора

Преимущества:

Первый арендатор лишается проблем из-за отказа от аренды;
Заменивший его арендатор получает на длительный срок имущество на достаточно выгодных условиях, при условии отсутствия изменения ряда условий важных арендатору;
Получение прямой материальной выгоды от актива, требующего дополнительных расходов;

Недостатки ППА

Недостатки:

Переуступка прав аренды становится отдельным бизнесом, и привлекательные объекты начинают расти в цене;
Продажа прав аренды как бизнес рождает конкуренцию между желающими получить заманчивый объект;
Владелец объекта может согласиться на продажу при условии повышения арендной платы;
Риск приобрести проблемный объект из-за скрытых недостатков и отвечать за них перед владельцем имущества;
Переуступка возможна только при согласии владельца имущества;
Необходимость тратиться на нотариуса (если первоначальный договор был оформлен у него) и перерегистрацию (если первоначальный договор регистрировался);
Признание договора аренды недействительным приводит к признанию недействительным и переуступки права;
Есть некоторые сложности в связи с составлением налоговой отчетности и расчете налога, который нужно будет уплатить в будущем.

Необходимые документы

Какие бумаги нужны, решается тем, какой объект передается. Если земля, то:

Копия паспорта ;
Копия доверенности (предпочтительно нотариальной);
Первоначальный договор ;
Согласие собственника , владеющего объектом;
Согласие органа , ответственного за передачу прав на государственное или муниципальное имущество;
Договор о продаже (переуступке прав на объект);
Акт приема-передачи объекта;
Согласие супруга (в случае если имущество считается общим);
Согласие залогодержателя (в случае обременение участка);
Доверенность представителя ;
Копии устава организации и документы , подтверждающие право директора или иного подписанта на заключение сделки.
Аренда сельскохозяйственной земли разрешается сельхозпроизводителям, и продажа аренды разрешается организации, занимающейся соответствующим видом деятельности;
Покупка права аренды имущества, которое требует наличия лицензии , допускается при наличии лицензии у покупателя права. Отсутствие лицензии делает сделку недействительной.

Сложность и объем документации разнятся . Одно дело переуступить право аренды небольшого магазинчика, а другое предприятия, где только акт передачи составляет многостраничный документ с детальной описью имущества.

На регистрацию приносят оригиналы документов, копии заверяются работниками службы. Если используется сайт «Госуслуги», электронные копии заверяются электронно-цифровой подписью. На процедуру окончательного оформления все равно приходится приносить бумаги на проверку.

Важно! Если оформление делается через почту, все копии заверяются нотариусом, также заверяются и подписи.

На что необходимо обратить внимание при подписании договора?

Условия договора должны тщательно обговариваться заранее. Обсуждение фиксируется в переписке, протоколах согласования, и нередко используется в суде в случае спора. Если говорить о государственном или муниципальном имуществе, условия всегда ставятся жесткие, предметом переговоров являются или срок или цена. Цена, впрочем, тоже жестко регулируется.

Иное дело, если объект находится в частной собственности, договариваться можно о чем угодно, правда не исключается действие правил о лицензировании или использовании имущества исключительно в ограниченных целях.

Переуступка права всего лишь переход прав и обязанностей от одного лица к другому, поэтому нужно проследить затем, чтобы в договор не вносились значительные коррективы:

Предмет договора желательно тщательно переписать или он должен содержать в себе ссылку на тщательно проработанные приложения с описанием;
Кто несет ответственность в случае наличия долга по аренде;
Вопросы ответственности за нарушения договора, обнаруженные после продажи прав аренды;
Заложена ли в договоре возможность его продолжения после окончания срока действия.

Договор переуступки заключается с бывшим арендатором, поэтому следует просчитать все возможные варианты, связанные с результатами его деятельности.

Стоит отметить! Переуступка права влечет также и налоговые последствия. Покупатель учитывает у себя траты на переуступку в качестве иных обоснованных расходов, т.к. прямо засчитывать их в расходы не разрешается. Продавец права засчитывает результат в качестве реализации прав, что приводит к обязанности платить налог на прибыль.

Сроки и цена ППА

Срок обычно ограничивается длительностью первоначального договора , но может и быть продлен или перезаключен в зависимости от первоначальных условий;
Цена договора – зависит от ценности объекта (недвижимость одни цены, авто – другие).

В настоящее время все большую популярность обретает сделка такого рода, как переуступка прав аренды. В соответствии с указанной процедурой допустимо взятие в аренду такого нежилого помещения как, например, торговый павильон.

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Для многих индивидуальных предпринимателей - это едва ли не единственный шанс арендовать площадь в крупном торговом комплексе. Переуступка права аренды весьма выгодна в плане экономии времени.

В этом случае отсутствует необходимость расторжения договора с предыдущим арендатором, и последующего заключения нового документа в соответствии с новыми условиями.

При переуступке все условия заключенного первоначально договора остаются прежними.

Особенности передачи

Основными особенностями при заключении договора переуступки прав аренды являются следующие:

отсутствие необходимости уведомления непосредственного собственника помещения, либо участка земли о переходе арендаторских прав третьему лицу, но это вполне допустимо при наличии желания сторон;
возможность оставления первоначального договора аренды в неизменном виде, то есть, отсутствие необходимости внесения в него изменений такого плана, как размер арендной платы, сроки и даты ее внесения и так далее.

Зачем это необходимо?

Для чего нужна переуступка прав аренды? Сделка такого рода необходима в тех случаях, когда первоначальный арендатор изъявляет желание передать права на землю, либо на какое-либо помещение третьему лицу, избежав при этом излишних проволочек.

Ввиду того, что сделка по переуступке прав является достаточно простой процедурой, нежели расторжение договора и последующее его повторное заключение, она практически необходима тогда, когда третий в системе арендатор берет на себя не только права предыдущего владельца, но и его обязанности. Такие, например, как выплата налогов, а также платы непосредственно за аренду.

Переуступка прав аренды

Переуступка права аренды подразумевает передачу прав, а также обязанностей предыдущего арендатора последующему в полном объеме.

Сделка по заключению договора такого рода может быть заключена на:

нежилое помещение;
земельный участок;
иные объекты имущества недвижимого характера.

Земельного участка

Договор по включает в себя некоторые особенности.

Такие, например, как:

арендаторы, как последующий, так и предыдущий, обязаны поставить в известность о проведении сделки непосредственного собственника земли, однако, согласия его, как в письменном, так и в устном виде, для проведения сделки не требуется;
как гласит , собственник, то есть, непосредственно арендодатель, при условии наличии соответствующего договора, подписанного сторонами, обязан предоставить арендатору как право аренды, так и право пользования землей;
также в сказано, что в договоре такого рода необходимо присутствие дополнительных пунктов, таких, например, как обязательная конкретика границ земель, а также места их нахождения.

Нежилого помещения

Как и в случае с земельными участками, договор по переуступке права аренды имуществом недвижимого характера также наделен особенностями следующего рода:

при заключении договора аренды между собственником помещения, а также арендатором, первый вправе указать такой пункт, как недопустимость переуступки прав, это обусловлено тем, что согласия арендатора для заключения договора переуступки не требуется;
принимая нежилое помещение третье в системе аренды лицо принимает также все условия предыдущего договора и долги по налогам и сборам, если таковые имеются, допустимо также включение долгов такого рода в общую стоимость сделки;
переуступка права аренды на помещение, не являющееся жилым, является зачастую весьма выгодной сделкой для первоначального арендатора, это обусловлено тем, что по завершению указанной процедуры он получает за заключение договора определенную денежную сумму.

Третьему лицу

Особенность сделки по переуступке прав собственности заключается в том, что данный заключается исключительно между третьим и вторым звеном в цепи аренды помещения либо земли.

То есть, личное присутствие непосредственно собственника объекта любого рода, либо его юридического представителя не является обязательным.

Также при совершении процедуры сделки стороны вправе внести в договор определенные пункты, оговоренные между ними ранее, однако, они не должны каким-либо образом изменять и вносить коррективы в первоначальный арендный договор, заключенный напрямую с собственником.

Порядок оформления

Порядок оформления сделки по переуступке прав собственности заключает в себе несколько основных этапов:

сбор документации, подготовка бланка договора, а также устная договоренность между сторонами о пунктах, включение которых в документ обязательно, а также внесение ряда каких-либо дополнительных условиях;
обращение в соответствующий орган, осуществляющий регистрацию;
получение заверенных и скрепленных печатью документов, вступивших в законную силу, в соответствии с которыми права на какой-либо объект передаются от одного лица другому.

Документы

Для того, чтобы совершить сделку по переуступке прав аренды, сторонам необходимо иметь в наличии пакет следующих документов, являющихся обязательными:

заявление согласно принятому образцу;
в случае, если стороны являются физическими лицами – их документы, способные подтвердить личности;
справка налоговой службы;
первоначальный договор аренды, который был заключен непосредственно с собственником;
три копии договора.

Образец договора

Договор переуступки прав аренды преимущественно содержит в себе следующие сведения и составляется согласно образцу:

полное юридическое наименование документа, а также место, где он был составлен и дата;
полные данные всех участников сделки;
имущество, которое непосредственно передается в аренду и, соответственно, является предметом сделки;
дополнительные пункты и условия, которые обе стороны считают обязательными для включения;
дата, а также подпись участников.

Последствия

После совершения сделки, то есть, после заключения договора переуступки, все права, которые ранее были возложены на первого арендатора, переходят ко второму.

Под термином «права» в указанном случае понимается возможность владения участком земли или какой-либо недвижимостью.

Помимо прав к арендатору также переходят обязанности первого лица, а именно:

обязанность по уплате налогов и сборов в соответствии с нормативно-правовыми актами;
обязанность внесения арендной платы;
выплата долгов в том случае, если они имелись ранее и указанный пункт был оговорен в условиях договора.

Отличия от субаренды

Достаточно часто обыватели, далекие от юриспруденции ставят в один ряд такие понятия, как субаренда и переуступка. Однако, это не совсем так.

Что такое субаренда? В этом случае собственник, либо арендатор, передает какую-либо часть, либо имущество в целом третьему лицу на определенный временной промежуток.